Grondbeleid

Inleiding

Deze paragraaf gaat in op de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid, waaronder de financiële resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties.

Het grondbeleid van de gemeente Urk is vastgelegd in de nota grondbeleid 2020-2024. De gemeente Urk heeft gekozen voor situationeel grondbeleid met een actieve basis. Per locatie en situatie heeft de gemeente de afweging gemaakt wat de beste aanpak was. Een belangrijk doel voor de gemeente in haar grondbeleid is het hebben van maximale sturing en regie op ontwikkelingen die voor de gemeente van belang zijn, zoals het hebben van voldoende woningen en bedrijfsgronden.

Een actieve grondpolitiek, zeker voor de uitleggebieden, ligt dan voor de hand. Dat betekent echter niet dat deze keuze in beton was gegoten. Faciliterende grondpolitiek wordt bij voorbaat niet uitgesloten, zeker niet bij “binnenstedelijke” (her)ontwikkelingen.

Het grondbeleid is een belangrijk instrument voor het realiseren van het beleid op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische zaken. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en om veel geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitaties in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.

Het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat ten minsten te volgende onderdelen:

• een kaart van het grondexploitatiecomplex;
• een beschrijving van de bouwkavels;
• de bestemming en toegestane bouwvolumes;
• de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
• de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
• de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
• een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De te verwachten resultaten van de lopende actieve grondexploitaties.

Voor de complexen Zeeheldenwijk, Port of Urk en Westgat zijn voorzieningen gevormd tot een bedrag van respectievelijk € 1.552.142, € 1.812.418 en € 496.829.

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) herzien we de actieve grondexploitaties jaarlijks. Op 15 december 2023 zijn de herziene grondexploitaties vastgesteld door de gemeenteraad. Voor het complex Zeeheldenwijk is in 2023 geen grondexploitatie aangeboden aan de gemeenteraad. Dit door technische problemen met het grondexploitatiemodel. Deze grondexploitatie wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan Zeeheldenwijk aangeboden aan de gemeenteraad.

Jaarlijks na resultaatbestemming, of bij de afsluiting van het plan wordt een deel van de winst bestemd voor fondsafdrachten. De geraamde fondsafdrachten zijn in bovenstaande tabel zichtbaar gemaakt.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties

Toelichting per exploitatiegebied

Ad 1. Oranjewijk afronding
Het plan Oranjewijk fase I en Fase II zijn in 2020 afgesloten en samengevoegd in het plan Oranjewijk afronding. In de Oranjewijk moeten nog een tweetal kavels worden verkocht aan een bouwclaimpartner. Op basis van de herziene grondexploitatie wordt een positief resultaat verwacht van circa € 740.000.

Ad 2a en 2b. Zeeheldenwijk
In de Zeeheldenwijk worden de komende jaren circa 1650 woningen gebouwd. Dit in combinatie met diverse voorzieningen en een overgangszone voor bedrijven. In de Zeeheldenwijk wordt het onderstaande programma ontwikkeld.

Op basis van de in 2022 herziene grondexploitatie wordt een negatief resultaat verwacht van € 1.552.142. Dit resultaat is gewaardeerd op netto contante waarde. Voor dit resultaat is een verliesvoorziening getroffen. In 2023 is de grondexploitatie Zeeheldenwijk niet herzien. De reden hiervoor waren technische problemen met de grondexploitatiesoftware.

Ad 3. Grex Staartweg
Op 16 december 2021 heeft de raad de grondexploitatie voor het plan Staartweg vastgesteld.
Deze grondexploitatie is ook herzien in de raadsvergadering van december 2023.
Het verwachte positief resultaat van dit plan bedraagt circa € 145.000. Over de invulling van deze gronden zijn inmiddels gesprekken gevoerd met het initiatief 'Rentmeester'.

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5
In de raadsvergadering van december 2023 is voor dit plan een herziene grondexploitatie vastgesteld. Deze grondexploitatie sluit met een positief resultaat van circa € 242.000. De gronden zijn in 2023 gegund aan een drietal partijen. De verwachting is dat de gronden in 2024 worden overgeschreven naar deze partijen. Na de verkoop van de gronden sluiten we deze grondexploitatie af.

Ad 5a en 5b. Port of Urk
Het bedrijventerrein Port of Urk wordt ontwikkeld ten behoeve van het visserijcluster, de maritieme sector en bedrijven afkomstig van Urk. In 2019 is een grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Deze liet een negatief resultaat zien van € 3.308.681. In december 2023 is de herziening van deze grondexploitatie door de raad vastgesteld. Deze grondexploitatie laat een negatief resultaat zien van € 1.812.367. Voor het nadelig resultaat is een verliesvoorziening getroffen. In 2023 is gestart met het bouwrijp maken van Port of Urk. Ook zijn de eerste gronden toegewezen aan bedrijven.

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat
De grondexploitatie Westgat is in december 2023 herzien door de raad vastgesteld. Het plan sluit met een negatief resultaat van circa € 495.000. Voor het verwachte verlies is een voorziening getroffen.

Totaaloverzicht verkochte m2 bouwgrond in 2023

Planning woningbouw (op te leveren woningen) Urk  2019- 2026

Overig grondbeleid

Toelichting overig grondbeleid

Reserves en voorzieningen grondexploitatie

In de Nota Grondbeleid uit mei 2020 heeft de raad bepaald dat binnen de gemeentelijke grondexploitaties een algemene reserve wordt aangehouden ter dekking van risico’s en verliezen. Deze reserve is een buffer om te voorkomen dat nadelige effecten en omstandigheden vanuit de grondexploitatie ten laste van de algemene middelen gebracht moeten worden.

De reserve grondzaken moet een stand hebben gelijk aan een vastgesteld percentage van de totale boekwaarden. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de mate dat er een risico op kan treden. Naast een algemene reserve is er een verliesvoorziening opgenomen op de balans ter dekking van de geprognotiseerde verliezen in de grondexploitaties. Deze voorziening bedraagt per ultimo 2023: € 3.861.000.

Tenslotte zijn er binnen het grondbeleid nog drie reserves beschikbaar die gevormd zijn uit de Algemene Reserve Grondzaken en uit de jaarlijkse winstnames van de grondexploitaties: de reserve Dorpsuitleg, de reserve Infrastructuur (3e brug) en de reserve Strategische Aankopen. Het verloop van de vier reserves in 2023 was als volgt:

Toelichting

1. Winstname Oranjewijk afronding
In 2023 is bij het complex Oranjewijk een winst genomen tot een bedrag van € 193.000 Hiervan is een bedrag van € 147.000 toegevoegd aan de reserve grondzaken en het restant
(€ 46.000) is toegevoegd als fondsafdracht aan de reserve dorpsuitleg en de reserve infrastructuur (3e brug).

2. Winstname Zwolse Hoek 5
In 2023 is bij het complex Zwolse Hoek 5 een winst genomen tot een bedrag van € 132.000
Hiervan is een bedrag van € 135.000 toegevoegd aan de reserve grondzaken en het restant (€ -3.000) is onttrokken als fondsafdracht aan de reserve dorpsuitleg en de reserve infrastructuur (3e brug). Hierbij wordt nog opgemerkt dat het positief resultaat is gestegen door het vervallen van de post archeologisch onderzoek.

3. Afdracht vennootschapsbelasting (VBP)
Op basis van de actuele berekeningen is over 2023 is een bedrag van € 69.000 onttrokken aan de reserve grondzaken. Het gaat om het saldo van de voorlopige aanslag 2023.

4. Voorziening verwacht verlies Port of Urk
Op basis van de door de raad in december 2023 vastgestelde grondexploitatie Port of Urk moet de verliesvoorziening negatief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van -€ 8.000 Deze bijstelling is verwerkt in de reserve grondzaken.

5. Voorziening verwacht verlies Westgat
Op basis van de door de raad in december 2023 vastgestelde grondexploitatie Westgat moet de verliesvoorziening negatief worden bijgesteld. Dit tot een bedrag van € 35.000. Deze bijstelling is verwerkt in de reserve grondzaken.

Tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitaties

Algemeen
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd.

Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijds positief resultaat is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijds positief resultaat is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

Percentage of completion (Poc)
Voor het bepalen van de tussentijdse resultaat is aansluiting gezocht bij een landelijk algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven.

De Poc-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd.

Winstnemingen en fondsafdrachten

De winstnemingen en fondsafdrachten zijn conform verordening 212 naar de desbetreffende reserves geboekt.